Nedostaci stana i obveze najmodavca: Što vaš ugovor o najmu stvarno može regulirati

Zamislite ovo: Zima je, grijanje se pokvarilo, plijesan se širi ili prozor propušta zrak. Najmodavac ne reagira ili prebacuje troškove na vas. Prema Barometru stanara za 2026. godinu i izvješćima Saveza stanara, nedostaci i odgođeni popravci među najčešćim su pritužbama stanara.

Mnogi ugovori pokušavaju prebaciti obveze popravaka ili smanjenje najamnine na stanara. Dobra vijest: Najvažnije zamke možete prepoznati samo čitanjem ugovora.

Na welfarecalc.ch možete besplatno pregledati svih 30 rizičnih točaka vezanih uz nedostatke i održavanje – bez postavljanja ugovora. Ovdje objašnjavamo najčešće zamke jednostavno, kao da sluša petogodišnjak.

Krenimo!

1. “Stanar snosi sve troškove popravaka i održavanja”

📄 Izvorna klauzula u ugovoru (uobičajeno):
“Stanar preuzima sve troškove održavanja i popravaka, uključujući veće popravke sustava grijanja, električnih i sanitarnih instalacija.”

⚠️ Zašto je opasno? Prema čl. 256 i čl. 259 švicarskog Zakona o obveznim odnosima (OR), najmodavac je u osnovi odgovoran za održavanje i veće popravke. Stanar samo treba pokriti “manje popravke” (jednostavne radove koji se mogu obaviti bez stručnog znanja). Ovakve sveobuhvatne klauzule općenito su nevažeće.

🧒 Objašnjenje za dijete: Ako se pokvari grijanje ili krov propušta, to je poput pokvarenog školskog autobusa – to je odgovornost vozača (najmodavca), a ne tvoja.

✅ Što trebate učiniti: Sami plaćajte samo manje popravke do približno 150–200 CHF po slučaju (bez stručnjaka). Veće probleme mora riješiti najmodavac.

2. Odricanje od smanjenja najamnine zbog nedostataka

📄 Izvorna klauzula:
“Stanar se odriče bilo kakvog smanjenja najamnine, čak i u slučaju značajnih nedostataka ili smetnji u stambenoj upotrebi.”

⚠️ Zašto je opasno? Prema čl. 259d OR, imate pravo na razmjerno smanjenje najamnine (također retroaktivno) za nedostatke koji umanjuju uporabnu vrijednost (npr. prozori koji propuštaju, nedostatak grijanja, plijesan). Unaprijed formulirano odricanje je ništavno.

🧒 Objašnjenje za dijete: Ako postoji rupa na krovu tvoje sobe i kiša pada unutra, smiješ plaćati manji džeparac dok se to ne popravi. Nitko ti nema pravo jednostavno oduzeti to pravo.

✅ Ispravan pristup: Uvijek prijavite nedostatke pisanim putem (preporučenom pošiljkom) i zahtijevajte smanjenje.

3. Bez roka ili odgođeno otklanjanje nedostataka od strane najmodavca

📄 Izvorna klauzula:
“Najmodavac će otkloniti nedostatke u razumnom roku, ali stanar nema pravo odrediti rok.”

⚠️ Zašto je opasno? Najmodavcu smijete odrediti razuman rok (npr. 14 dana). Ako ništa ne poduzme, možete izvršiti zamjensku uslugu (sami popraviti i tražiti povrat troškova) ili položiti najamninu na sud (čl. 259g OR).

🧒 Objašnjenje za dijete: Ako kažete “molim vas popravite ovo do sljedećeg tjedna”, najmodavac ne može jednostavno odgovoriti “jednom”.

4. Pretjerana klauzula o manjim popravcima (npr. 1% godišnje najamnine)

📄 Izvorna klauzula:
“Stanar snosi sve popravke do 1% godišnje najamnine po godini.”

⚠️ Zašto je opasno? Postotne klauzule ili pretjerano visoki iznosi za “manje održavanje” su nevažeći. Odlučujući čimbenik je može li se popravak obaviti bez stručnog znanja i jednostavnim sredstvima.

🧒 Objašnjenje za dijete: Najmodavac ne može jednostavno reći “sami plaćate sve ispod 500 franaka” – ovisi o tome možete li to sami popraviti.

5. Bez odredbe o popisu nedostataka pri useljenju

📄 Izvorna klauzula:
“Stanar potvrđuje da je stan bez nedostataka u trenutku predaje.”

⚠️ Zašto je opasno? Uvijek biste trebali sastaviti zapisnik o primopredaji s fotografijama i popisom nedostataka. U suprotnom, postojeći nedostaci bi vam se kasnije mogli pripisati.

🧒 Objašnjenje za dijete: Prije nego što uzmete novu igračku, pažljivo pogledate ima li već ogrebotina – inače vam kasnije nitko neće vjerovati da ih niste napravili.

6. Najmodavac nije odgovoran za određene nedostatke (npr. plijesan, buku)

📄 Izvorna klauzula:
“Najmodavac nije odgovoran za pojavu plijesni ili vanjsku buku.”

⚠️ Zašto je opasno? Najmodavac je odgovoran za strukturne nedostatke (npr. neadekvatna izolacija) koji narušavaju ugovornu upotrebu.

🔍 Sada razumijete najvažnije zamke kod nedostataka

S ovim znanjem možete pravovremeno prijaviti nedostatke, ostvariti svoja prava i izbjeći nepotrebne troškove. Ako imate svoj stvarni ugovor (na njemačkom, francuskom ili talijanskom), možete ga besplatno provjeriti na welfarecalc.ch 100% lokalno u svom pregledniku – potpuno anonimno i sigurno.

Savjet: Nedostatke uvijek prijavljujte pisanim putem (preporučenom pošiljkom) s fotografijama i odredite razuman rok. Koristite predloške pisama Saveza stanara.

📢 Podijelite ovaj članak s prijateljima koji traže stan. Sljedeći post u seriji: Otkazni rokovi i zaštita od deložacije u ugovorima o najmu – izbjegavanje uobičajenih pogrešaka.

Budite informirani. Budite zaštićeni.