Najamnina previsoka ili povećanje? Kako provjeriti svoj ugovor o najmu zbog pretjerane najamnine i smanjenja najamnine

Zamislite ovo: Svaki mjesec plaćate nekoliko stotina franaka najamnine – i pitate se je li cijena zapravo poštena. Prema Barometru stanara za 2026., mnogi stanari kažu da najamnina pojede veliki dio njihovih prihoda, a gotovo polovica nije zatražila smanjenje unatoč padu referentne kamatne stope.

Mnogi ugovori sadrže nepravedne klauzule koje olakšavaju povećanja ili sprječavaju smanjenje. Dobra vijest: Najvažnije zamke možete prepoznati samo čitanjem svog ugovora.

Na welfarecalc.ch možete besplatno pregledati svih 30 točaka rizika povezanih s najamninom – nije potrebno učitati vaš ugovor. Ovdje objašnjavamo najčešće zamke jednostavno kao da objašnjavamo vašem petogodišnjem ja.

Krenimo!

1. Pretjerana početna najamnina bez mogućnosti prigovora

📄 Originalna klauzula u ugovoru (uobičajeno):
"Stanar prihvaća ugovorenu najamninu kao primjerenu i odriče se bilo kakvog prava na njezino pobijanje."

⚠️ Zašto je opasno? Prema čl. 270 Švicarskog zakona o obveznim odnosima (OR), početnu najamninu možete pobijati kao zlouporabnu u roku od 30 dana nakon primitka ključeva kod miriteljskog tijela – posebno u područjima s nedostatkom stanova. Općenito odricanje je nevaljano.

🧒 Objašnjenje dječjim jezikom: Zamislite da prodavač kaže: "Nikad ne smiješ reći da je igračka bila preskupa." To nije dopušteno – imate pravo provjeriti je li cijena poštena.

✅ Što trebate učiniti: Iskoristite rok od 30 dana i po potrebi podnesite prigovor. U mnogim kantonima potreban je poseban obrazac.

2. Proizvoljno povećanje najamnine bez pravnog opravdanja

📄 Originalna klauzula:
"Najmodavac može u bilo kojem trenutku povećati najamninu do 10%."

⚠️ Zašto je opasno? Povećanja najamnine strogo su regulirana (čl. 269 i dalje OR). Povećanja su dopuštena samo ako je referentna kamatna stopa porasla, zbog inflacije, povećanih troškova ili ulaganja koja povećavaju vrijednost. Proizvoljne klauzule su zlouporabne.

🧒 Dječji jezik: Vaši roditelji ne mogu tek tako reći "od sutra plaćaš više džeparca" samo zato što im se tako prohtjelo. Mora postojati dobar razlog i jasna pravila.

✅ Ispravno: Povećanja su dopuštena samo uz službenu obavijest i obrazloženje – možete ih dati na pregled miriteljskom tijelu.

3. Nema smanjenja kada referentna kamatna stopa padne

📄 Originalna klauzula:
"Smanjenje najamnine zbog referentne kamatne stope je isključeno."

⚠️ Zašto je opasno? Trenutna referentna kamatna stopa iznosi 1,25% (od 2026.). Ako padne za 0,25%, općenito imate pravo na postotno smanjenje. Odricanje je obično nevaljano.

🧒 Dječji jezik: Ako cijena kruha padne, i vi biste trebali platiti manje. Najmodavac ne može jednostavno reći "moja cijena ostaje ista."

✅ Što trebate učiniti: Aktivno zatražite smanjenje (uzorci pisama dostupni kod Udruge stanara). Nažalost, mnogi stanari propuštaju ovu priliku.

4. Povećanje najamnine kroz skrivene sporedne troškove ili paušale

📄 Originalna klauzula:
"Mjesečni paušal za sporedne troškove automatski se usklađuje s inflacijom i smatra se dijelom najamnine."

⚠️ Zašto je opasno? Sporedni troškovi moraju se obračunavati odvojeno i transparentno. Ne mogu se jednostavno "sakriti" u najamninu i automatski povećavati.

🧒 Dječji jezik: Dodatni novac za vašu marendu ne može se jednostavno ugurati u vaš džeparac bez objašnjenja za što zapravo služi.

5. Odricanje od smanjenja najamnine zbog nedostataka na nekretnini

📄 Originalna klauzula:
"Stanar se odriče svakog smanjenja najamnine, čak i za značajne nedostatke."

⚠️ Zašto je opasno? Za nedostatke koji smanjuju upotrebljivost nekretnine (npr. prozori koji propuštaju, nedostatak grijanja), imate pravo na razmjerno smanjenje najamnine prema čl. 259d OR. Unaprijed formulirano odricanje je ništavno.

🧒 Dječji jezik: Ako postoji rupa u krovu vaše sobe i kiša pada unutra, možete platiti manje dok se to ne popravi. Nitko vam ne može oduzeti ovo pravo.

✅ Ispravno: Uvijek prijavite nedostatke pisanim putem i zatražite smanjenje.

6. Neograničena indeksna ili inflacijska klauzula

📄 Originalna klauzula:
"Najamnina će se automatski usklađivati godišnje s inflacijom."

⚠️ Zašto je opasno? Automatske prilagodbe dopuštene su samo pod strogim uvjetima i moraju biti jasno definirane. Neograničene klauzule mogu biti zlouporabne.

7. Povećanje najamnine zbog renovacije bez odgovarajuće koristi za stanara

📄 Originalna klauzula:
"Za renovacije, najmodavac može povećati najamninu za 15% ili više."

⚠️ Zašto je opasno? Povećanja zbog ulaganja moraju biti proporcionalna i ne smiju pretjerano opterećivati stanara.

🔍 Sada ste razumjeli najvažnije zamke kod najamnine

S ovim znanjem možete izbjeći mnoge probleme prije potpisivanja ugovora, a kasnije aktivno tražiti smanjenja. Ako imate svoj stvarni ugovor (na njemačkom, francuskom ili talijanskom), možete ga besplatno provjeriti na welfarecalc.ch besplatno i 100% lokalno u svom pregledniku – potpuno anonimno i sigurno.

Savjet: Koristite kalkulator Udruge stanara za smanjenja referentne kamatne stope i sve dokumentirajte pisanim putem.

📢 Podijelite ovaj članak s prijateljima koji traže stan. Sljedeći članak u seriji: Nedostaci na nekretnini i obveze najmodavca – što vaš ugovor stvarno može regulirati.

Ostanite informirani. Ostanite zaštićeni.