Mietkaution im Schweizer Mietvertrag: Die häufigsten Fallen bei Depot, Höhe und Rückzahlung

Stell dir vor: Du hast die Wohnung bekommen und zahlst eine hohe Kaution – oft mehrere tausend Franken. Am Ende der Miete möchtest du das Geld zurück. Doch viele Mieter erhalten nicht die volle Summe oder warten monatelang.

Laut Mieterverband und Mieterbarometer 2026 gehört die Kaution-Rückzahlung zu den häufigsten Streitpunkten. Viele Verträge enthalten ungültige oder unklare Klauseln.

Gute Nachricht: Du brauchst keinen Anwalt, um die wichtigsten Fallen schon beim Lesen des Vertrags zu erkennen. Auf welfarecalc.ch kannst du alle 30 Risikopunkte zur Kaution komplett kostenlos einsehen – ohne Vertrag hochzuladen. Wir erklären dir hier die häufigsten Fallen so einfach, als wäre dein 5-jähriges Ich mit dabei.

Los geht's!

1. Zu hohe Kaution – mehr als 3 Monatsmieten

📄 Originalsatz im Vertrag (häufig):
„Die Kaution beträgt 4 Monatsmieten.“

⚠️ Warum gefährlich? Gemäss Art. 257e OR darf die Kaution bei Wohnräumen **maximal 3 Monatsmieten** (Bruttomiete inkl. Nebenkosten-Akonto) betragen. Alles darüber ist ungültig.

🧒 Kindersprache-Erklärung: Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten als „Pfand“ verlangen. Es ist wie beim Spielen: Die Regel sagt maximal drei Murmeln – vier sind nicht erlaubt.

✅ Was du tun solltest: Nur maximal 3 Monatsmieten zahlen. Bei höherer Forderung ablehnen oder anfechten.

2. Kaution nicht auf Sperrkonto oder auf Vermieter-Konto

📄 Originalsatz:
„Die Kaution ist bar an den Vermieter zu übergeben oder auf sein Privatkonto zu überweisen.“

⚠️ Warum gefährlich? Das Geld **muss unverzüglich auf einem Sperrkonto bei einer Bank auf den Namen des Mieters** hinterlegt werden. Barzahlung oder Privatkonto des Vermieters ist illegal – dein Geld wäre ungeschützt.

🧒 Kindersprache: Du gibst deinem großen Bruder Geld zum Aufbewahren. Er darf es nicht in seine eigene Tasche stecken, sondern muss es in eine sichere Box mit deinem Namen legen.

✅ Richtig: Immer auf Sperrkonto im Namen des Mieters bestehen. Lass dir die Kontoeröffnung schriftlich bestätigen.

3. Keine Verzinsung der Kaution

📄 Originalsatz:
„Die Kaution wird nicht verzinst.“

⚠️ Warum gefährlich? Die Kaution muss verzinst werden. Die Zinsen gehören dem Mieter. Fehlende Verzinsung kann zu Nachforderung führen.

🧒 Kindersprache: Dein Geld soll nicht einfach still liegen – es darf wie bei einem Sparschwein ein bisschen wachsen.

✅ Was du tun solltest: Auf Verzinsung bestehen und bei Auszug die Zinsen mitfordern.

4. Unfaire Rückzahlungsbedingungen

📄 Originalsatz:
„Die Kaution wird nur zurückgezahlt, wenn die Wohnung absolut neuwertig ist.“

⚠️ Warum gefährlich? Normale Abnutzung (leichte Gebrauchsspuren, altersbedingte Abnutzung) darf nicht abgezogen werden. Der Vermieter muss echte Schäden beweisen.

🧒 Kindersprache: Wenn du dein Zimmer ordentlich aufräumst, darfst du deine Murmeln zurückbekommen. Nur bei echten Löchern oder kaputten Sachen darf etwas abgezogen werden.

✅ Korrekt: Kaution zurück nach ordentlicher Abgabe und Schlussabrechnung. Bei Streit: Schlichtungsbehörde oder nach 1 Jahr direkt bei der Bank beantragen.

5. Abzug für „Schönheitsreparaturen“ oder professionelle Reinigung ohne Nachweis

📄 Originalsatz:
„Bei Auszug wird die Kaution für Malerarbeiten und professionelle Reinigung einbehalten.“

⚠️ Warum gefährlich? Solche Pauschalabzüge sind meist unzulässig. Nur nachgewiesene, über normale Abnutzung hinausgehende Schäden sind erlaubt.

🧒 Kindersprache: Der Vermieter darf nicht einfach sagen „wir streichen sowieso neu“ und dein Geld behalten. Normale Spuren vom Wohnen sind schon mit der Miete bezahlt.

6. Verrechnung mit Nebenkosten ohne detaillierte Abrechnung

📄 Originalsatz:
„Offene Nebenkosten können mit der Kaution verrechnet werden, ohne weitere Abrechnung.“

⚠️ Warum gefährlich? Nebenkosten müssen transparent abgerechnet werden. Pauschale Verrechnung ohne Belege ist nicht zulässig.

🧒 Kindersprache: Du darfst nicht einfach bestraft werden, ohne zu wissen, wofür genau das Geld weg ist.

7. Keine Regelung zur gemeinsamen Freigabe des Sperrkontos

📄 Originalsatz:
„Die Freigabe des Depots erfolgt nur nach schriftlicher Zustimmung des Vermieters.“

⚠️ Warum gefährlich? Bei korrektem Sperrkonto kann der Mieter nach 1 Jahr ohne Vermieter-Zustimmung die Auszahlung verlangen (wenn keine rechtlichen Schritte eingeleitet wurden).

8. Nachträgliche Erhöhung der Kaution

📄 Originalsatz:
„Der Vermieter kann die Kaution jederzeit erhöhen.“

⚠️ Warum gefährlich? Eine Erhöhung während des laufenden Mietverhältnisses muss formell als Mietzinsänderung angezeigt werden und ist nur in Ausnahmefällen möglich.

🔍 Du hast jetzt die wichtigsten Kaution-Fallen verstanden

Mit diesem Wissen kannst du schon beim Unterschreiben viele Probleme vermeiden. Wenn du später deinen echten Vertrag hast (auf Deutsch, Französisch oder Italienisch), kannst du ihn auf welfarecalc.ch **kostenlos und 100 % lokal im Browser** prüfen lassen – vollständig anonym und sicher.

Tipp: Dokumentiere den Wohnungszustand beim Einzug mit Fotos und Protokoll – das schützt dich bei der Rückzahlung.

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